Société civile immobilière : comment créer sa SCI ?

Pour ceux qui désirent se construire un patrimoine immobilier, le choix de la Société Civile Immobilière (ou SCI) coule de source. Quel meilleur statut légal que ce dernier pour administrer appartements, immeubles ou villas ?

Le seul souci, c’est qu’il peut être difficile de trouver sa voie à cause des termes techniques. Déclaration de non-condamnation, immatriculation, capital social … Pour le non-initié, la création d’une SCI peut avoir des allures de chemin de croix. Heureusement, des âmes bienveillantes ont décidé d’éclairer les lanternes des profanes.

Quelles sont les étapes de création d’une SCI ? Quels documents est-il nécessaire de fournir ? Pourquoi la SCI familiale peut vous épargner bien des problèmes ? Les réponses à ces questions et bien plus se trouvent dans les lignes qui suivent.

La SCI : retour sur un statut juridique à part entière

L’acronyme SCI est l’un de ces termes qui alimentent les rêves les plus fous. Version condensée de l’expression Société Civile Immobilière, une SCI est une entreprise créée uniquement pour gérer des biens immobiliers. Location, achat, gestion et établissement de patrimoine immobilier sont ses attributs.

Ne nécessitant qu’un minimum de deux associés, la SCI permet de dissocier les biens de l’entrepreneur de celui de la compagnie. Pour faire simple, les revenus que vous tirerez d’autres activités et l’argent issu de la SCI ne pourront être confondus.

Attention cependant… Ne prenez pas cela comme une excuse pour gérer votre SCI de façon désastreuse. En effet, les actionnaires d’une SCI tombent sous le coup d’une clause les rendant “indéfiniment responsable des dettes” de ladite compagnie. En d’autres termes, vos biens personnels peuvent être engagés si la SCI traverse des périodes troubles.

À noter qu’une SCI peut aussi bien être assujettie à l’impôt sur le revenu (IR) qu’être classée sous l’impôt sur les sociétés (IS). Concernant les spécificités juridiques, on distingue trois sous-genres de SCI :

• la SCI construction vente, un statut légal conçu spécialement pour faciliter l’achat de terrain, la construction de bâtiments et ensuite la vente de ces derniers ;
• la SCI dite “professionnelle” qui permet à une entreprise de se doter d’un siège social à sa hauteur ;
• la SCI familiale qui permet aux membres d’un clan de réaliser un projet immobilier commun.

Quels avantages y a-t-il à créer une SCI ?

Impossible de boucler ce chapitre sans évoquer les nombreux avantages de la SCI. Avant de rentrer en détail dans les étapes de la création d’une SCI, il est crucial de comprendre pourquoi cette forme plaît autant. Après avoir lu la section précédente, peut-être avez-vous une légère idée…

Même si les bienfaits sont nombreux, cinq en particulier séduisent les investisseurs. On peut ainsi mentionner :

• un fonctionnement simplifié : étant donné qu’il n’est pas nécessaire de fixer un investissement minimal, les associés sont libres de manager leurs compagnies comme bon leur semble ;
• un allégement des charges : ensemble, on est plus fort. En mutualisant les efforts, la SCI permet d’obtenir plus facilement des prêts et d’éviter qu’une personne ne croule sous les dettes ;
• une aisance dans la gestion et le legs d’un patrimoine immobilier, notamment au sein des membres d’une famille ;
• une plus grande marge de manœuvre pour gérer un bien professionnel ;
• des avantages fiscaux découlant de la possibilité de choisir entre l’IS et l’IR.

Quelles sont les étapes de création d’une SCI ?

Pour que votre SCI voie le jour, vous devrez absolument connaître les étapes de création d’une SCI, c’est-à-dire passer par cinq étapes cruciales. Autrefois, il fallait absolument faire appel à un notaire pour aller au bout du procédé. Aujourd’hui, ce n’est plus forcément nécessaire. Toutefois, certaines personnes apprécient de s’en remettre à des experts notamment lors de l’étape numéro 1.

1) La rédaction des statuts de la SCI

Les statuts sont des documents officiels dans lesquels les règles de fonctionnement de la SCI sont couchées noir sur blanc. Profitez de leur rédaction pour désigner un gérant et délimiter clairement ses prérogatives.

Même si la rédaction des statuts peut être rédigée par vos soins, cela ne doit pas vous faire oublier que c’est un document reconnu par la loi. De fait, il doit obligatoirement comporter certaines mentions telles que :

• le statut légal de compagnie : dans ce cas, il s’agit d’une société civile immobilière (ou SCI) ;
• l’identité de tous les associés composant la SCI ;
• la dénomination (ou raison sociale) : pour faire simple, il s’agit du nom que vous désirez donner à votre compagnie ;
• l’objet social de l’entité juridique : est-ce que vous faites de l’achat ? Du management immobilier ? Ou bien êtes-vous responsable de la gestion ? Il importe de souligner que l’objet social d’une SCI ne peut être commercial ;
• le siège social : il s’agit de l’adresse à laquelle il est possible de trouver les bureaux d’une SCI ;
• le capital social : en d’autres termes, quel est le montant des fonds apportés lors de la création de la SCI ? Ne pensez pas que vous devez absolument faire figurer de gros montants. Nombreuses sont les SCI faisant état d’un apport oscillant entre 100 et 1 000 € ;
• la durée de vie : le maximum est de 99 ans ;
• les apports de chaque actionnaire : s’il s’agit d’argent, listez le montant. Dans le cas où la participation est matérielle, il est nécessaire d’évaluer la valeur du bien concerné.

2) Le dépôt du capital de la SCI

Tout ce que vous avez à faire, c’est vous rendre dans une banque de la place et ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI. Il n’y a pas de montant minimal ni maximal à décaisser. Techniquement, cela signifie que vous pouvez créer une SCI avec seulement 1 €.

3) Le recours à une annonce légale

Il est temps d’annoncer au monde entier que votre SCI a vu le jour. Rendez-vous dans les bureaux d’un journal agréé et demandez à passer une annonce légale. Pour être validée, cette dernière devra comporter le nom de l’entreprise, la forme juridique (SCI), le nom du gérant, la date de démarrage des activités et l’adresse du siège.

4) L’établissement du dossier d’immatriculation de la SCI

Une fois les étapes précédentes effectuées, c’est le moment de songer à faire reconnaître votre SCI par l’État. Pour cela, vous devrez réunir un certain nombre de pièces administratives à savoir :

• un exemplaire des statuts, lequel devra être signé de la main du gérant ;
• une attestation de parution afin de prouver que vous avez annoncé la création dans un journal ;
• une preuve que vous êtes effectivement logé au siège social : facture d’eau, d’électricité, etc. ;
• une pièce d’identité permettant de ficher le gérant ;
• une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant ;
• une déclaration des bénéficiaires effectifs : par bénéficiaires effectifs, entendez les personnes qui toucheront les bénéfices générés par la SCI ;
• un formulaire MO SCI dûment rempli.

5) L’immatriculation au greffe du tribunal de commerce

Enfin, vous êtes sur le point de voir le bout du tunnel… Après avoir passé plusieurs jours dans les papiers, votre SCI verra bientôt le jour. Rendez-vous dans le greffe du tribunal de commerce de votre localité pour déposer le dossier précédemment constitué. C’est aussi le moment la forme d’imposition de votre SCI. À noter que dans certains cas, cette étape peut être réalisée par voie postale ou en ligne.

En moyenne, le tribunal prendra 24 heures pour examiner le dossier. Si ces derniers sont jugés corrects, vous recevrez un extrait Kbis, un document faisant office de carte d’identité pour les SCI.

Le cas particulier de la SCI familiale

Créer une SCI familiale n’est rien de plus que créer une SCI dont tous les associés sont unis par un lien de parenté. Frères, sœurs, cousins … Cette forme juridique a été conçue pour faciliter les investissements en famille.

Tout comme une SCI classique, un minimum de deux associés est nécessaire et vous avez la possibilité de fixer le montant du capital social comme bon vous semble. De même, les apports peuvent revêtir deux visages (numéraires ou en nature) et le processus de création est identique.

À bien des égards, la SCI familiale ne semble pas très différente de ses comparses. Cependant, au moment de rédiger les statuts, un accent particulier doit être mis sur les prérogatives du gérant. En effet, quand famille et affaires se mélangent, la situation peut rapidement s’envenimer.

À titre de rappel, les associés d’une SCI familiale ont droit à un certain nombre d’avantages immuables tels que :

• la participation aux meetings décisifs ;
• l’accès sans restrictions aux documents relatifs à la SCI ;
• la possibilité d’inviter les autres associés à délibérer ;
• la capacité de céder leurs parts sociales.

Tout le long du processus de création, ne perdez pas ces éléments en vue. De fait, il sera dommage que des émotions vous empêchent de jouir des merveilles de la SCI familiale. Pour associer vos enfants à un projet immobilier ou s’assurer que l’indivision entre les héritiers soit stable, il est impossible de faire mieux que cette forme juridique.

Par ailleurs, la SCI familiale est un excellent moyen de faciliter la transmission des biens d’une génération à une autre. Sur le plan fiscal, ce statut permet de se défaire des coûts de succession.

SCI classique ou SCI familiale, les deux statuts représentent une aubaine pour les personnes désirant investir dans l’immobilier.